Lukijoilta: Asunto-osaketalojen hoito

Asunto-osakeyhtiöissä ovat ulkopuoliset asioidenhoitajat, kuten isännöitsijät tilintarkastajat, valvojat, pankin henkilökunta, remonttien tekijät ja hallitusjäsenet, jotka helposti muodostavat hyvä veli -systeemin. Mielestäni näissä porukoissa on henkilöitä, jotka eivät ole aina tehtäviensä tasalla. Heille olisi hyvä järjestää valtion koulutusta, jos sitä on.

Oma asunto on usein taloudellisesti perheiden suurin sijoitus, ja se koskettaa suurta määrää ihmisiä. Asunto-osaketaloissa on usein vaikeuksia asioissa.

Tilinpäätöskirjoja ei tarkista kukaan viranomainen, vaan ne lojuvat talon kellarissa tai isännöitsijän toimistolla. Suppeat tilinpäätökset, joita isännöitsijät tekevät, eivät anna todellista kuvaa yhtiön taloudesta.

Verottajalle ei tarvitse asunto-osakeyhtiön tehdä ilmoitusta, mutta ilmoitus maksetuista palkoista sekä palkkioista ym. vastaavista maksuista, on isännöitsijän tehtävä.

Kukaan ei voi jakaa hoitokassasta rahaa joillekin osakkaille, vaikka kylpyhuoneremontteihin, koska hoitokassa on kaikkien rahaa.

Monessa talossa on pulma niinkin yksinkertainen asia kuin sauna- ja pesutupamaksujen hoito ja viikon lapun laitto seinälle. Hallitus päättää mielellään, ettei peritä mitään maksua, kun isännöitsijä ei hoida laskutusta ajallaan ja se aiheuttaa usein valituksia osakkaiden taholta. On tilanne, että kaikki osakkaat maksavat näitä maksuja, vaikka eivät käytä saunaa ja pesutupaa.

Hoitokassa, hoitolaina, remontin rahoituslaskelma ja remonttilaina ovat eri asioita. Niitä ei saa sekoittaa keskenään. Toteutunut lopullinen 100 prosentin kustannus remontista, pitää liittää tilinpäätökseen. Jokainen tulo ja meno on oltava tileissä erikseen kirjattuna. Sauna, pesutupa ja hissin puhelintulo ym. vastaavat.

Ei voi olla tileissä päätöksenä, että kun velka loppuu, niin mahdollista ylijäämää ei jaeta velallisille osakkaille, jotka ovat velkaa maksaneet. Se on siellä tileissä jossakin, mutta ei sanota missä. Entä voivatko ne osakkaat, jotka eivät ota talon velkaa, vaan maksavat oman osuutensa kokonaan pois heti alussa, joutua maksamaan talon velan korkoja ja pankkimaksuja? Velalliset ja ei-velalliset osakkeet; näiden määrä, ja velka per osake tiedot on oltava.

Osakkaat haluavat tietää, paljonko heillä on velkaa jäljellä lainasta? Usein löytyy vain summia, ilman erittelyä mitä ne ovat, kuten hallinto, kiinteistönhoito, LVIS- kustannukset, asuntokohtaiset menot, muut menot, toimistokulut, korjauskulut ym. vastaavat. Miksi voi olla, että jos on tuloslaskelma ja sen vastikelaskelma, niin ne voivat olla erilaiset?

Suositus on, että seitsemän vuotta taloyhtiön hallituksessa riittää yhdelle henkilölle. Henkilön pitäisi itse käsittää siirtyä pois. Selitykseksi ei kelpaa, että ei ole hallitukseen tulijoita. Aina on joka taloon hallitus saatu.

Käytäntö, että vanha hallitus heti ilmoittaa asian niin, että se on valmis jatkamaan, aiheuttaa usein sen, että uudet ihmiset eivät lainkaan ilmoita halukkuuttaan hallitukseen.

Mielestäni yleisissä kokouksissa, kun hallitusjäsenet ja isännöitsijä istuvat vierekkäin, ja hoitavat asioiden kulkua supisten keskenään; se ei todellakaan ole hyvää käytöstä. Kyllä kokouksessa pitää puhua kuuluvasti ääneen, jos on sanottavaa.

Tilintarkastaja on hyvä vaihtaa noin seitsemän vuoden välein. Isännöitsijä on vaihdettava heti, kun ongelmia alkaa tulla. Pikku korjaukset viivästyvät, sauna ja pesutupa asiat eivät hoidu, kokousten pöytäkirjoja ei kuulu jne.

Pienet alle 24 asunnon talot ovat eri juttu monella tapaa hoitamisen suhteen. Älkää osakkaat pyrkikö hallitukseen, jos ainoa peruste on ylimääräinen jouluraha.

Pankkeja on kilpailutettava keskenään. Kilpailutus estää hyvä veli -systeemiä muodostumasta, ja toisi yhtiölle parempia sopimuksia. Yhtiövastiketta ei nosteta, mutta otetaan velkaa ja maksetaan ylimääräisiä kuukausivastikkeita, tuhansien eurojen summia, ja näillä rahoitetaan puuttuvia yhtiövastiketuloja. Velat halutaan salata osakkailta, todetaan vain, että hyvin on hoidettu taloutta, ei tarvitse korottaa yhtiövastiketta.

Jos tulee lisäkustannuksia remonteista, niin ne maksetaan hoitokassasta, eli siis kaikki osakkaat maksavat.

Kun lisäkustannukset ovat tuhansia euroja, on urakoitsija, suunnittelija, valvoja, hallitus ja isännöitsijä jättänyt hommansa tekemättä, osa tahallaan, osa huolimattomuuttaan tai laiskuuttaan.

Ei aina voi olla niin, että osakkaat vain maksavat lisäkustannukset. Voiko urakoitsija, joka vuosia tekee samoja remontteja, aina unohtaa lisätyöt? Onko valvoja todella osakkaiden edustaja? Mitä tekemistä isännöitsijällä on remonttien suhteen?

Talojen pitäisi välttää kokonaisurakoita, sillä ne aiheuttavat ison kustannuksen kerralla, tulee pitkä sekasotku asumiseen, ylimääräisiä samalla kertaa tehtyjä remontteja ja monenlaista sekaannusta, varsinkin kun hallitus on ulkoistanut kaiken remonttien suhteen.

On paljon osakkaita, joilla on taloudellisia vaikeuksia selvitä remonttikustannuksista pienten tulojen vuoksi. Miksi kokonaisurakka on salainen eri kustannusten osalta?

Remonteille, jotka tehdään vain sen vuoksi, että kohteen ikä vaatii, tai varmuuden vuoksi, ei pitäisi tehdä.

Jorma Latva

Vaasa

Kommentoi