Ta­lo­yh­tiöt­kin voivat saada jous­to­ja yh­tiö­lai­noi­hin­sa, jos osak­kai­den mak­su­ky­ky heik­ke­nee ko­ro­na­krii­sin vuoksi – Tämä on uusi ti­lan­ne, jota ei ole tar­vin­nut aiemmin miet­tiä, sanoo sei­nä­jo­ke­lai­nen asun­to­si­joit­ta­ja

Jotkut taloyhtiöt ovat jo neuvotelleet pankkien kanssa. Tällaisissa tulevaa ennakoivissa neuvotteluissa on ollut seinäjokelainen asuntosijoittaja Sami Perälä. Hän istuu usean taloyhtiön hallituksessa jäsenenä tai hallituksen puheenjohtajana.

Tilanne tuli hänen mukaansa eteen heti, kun kriisi alkoi. Ensimmäisenä se näkyi niin, että vuokralaisina toimivilta yrityksiltä alkoi tulla vuokranantajille vuokranalennuspyyntöjä. Niitä on tullut isoiltakin yrityksiltä.

Asukkaita eri tilanteissa

Uusien kerrostalojen rakentamista on rahoitettu suurilla, jopa 80 prosentin yhtiölainaosuuksilla. Se on mahdollistanut monille ihmisille uuden asunnon ostamisen ilman pankkilainaa.

Ihmiset ovat päässeet asuntoon käsiksi hinnalla, joka on ollut vain 20 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta. Usein ensimmäiset vuodet ovat olleet lyhennysvapaita. Taloyhtiölainan lyhennykset alkavat myöhemmin rahoitusvastikkeina. Ne tulevat kuukausittaisen hoitovastikkeen päälle.

Taloyhtiöissä asuu eri tavoin asuntonsa rahoittaneita osakkaita. Osa on maksanut asuntoa ostaessaan vain myyntihinnan ja käyttänyt täyden yhtiölainaosuuden. Osa on maksanut yhtiölainaosuutensa heti pois ja ottanut omaa pankkilainaa omin ehdoin.

Sijoittajat voivat vähentää rahoitusvastikkeen vuokratuloista. Omassa asunnossaan asuvat ihmiset eivät tätä voi tehdä, vaan he maksavat rahoitusvastikkeen koko painollaan.

Jos joku ei pysty maksamaan osuuttaan, taloyhtiö joutuu sen kuitenkin pankille maksamaan ja velkomaan sitten osakkaalta, jonka maksu on maksamatta.

Yritysvuokralaiset vaikeuksissa

Vaikka ihmiset olisivat tähän asti laskeneet pystyvänsä maksamaan vastikkeet tuloillaan, tilanne voi muuttua, kun työpaikkoja menee alta ja tulee lomautuksia.

Taloyhtiöiden kannattaa nyt olla maksuvalmiuden kanssa ajan tasalla, sanoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva. Vaikka vastikemaksuja ei tähän asti olisi tarvinnut niin aktiivisesti seurata, nyt se kannattaa tehdä.

Monissa taloissa lyhennysvapaat vuodet ovat loppumassa. Samaan aikaan kivijalan liiketiloissa mahdollisesti toimivat yritysvuokralaiset pyytävät helpotuksia vuokriinsa, mikä vaikuttaa taloyhtiön tuloihin ja maksuvalmiuteen.

– Mutta taloyhtiön pitää miettiä sitäkin, millaisen loven se jättää taloyhtiön talouteen, jos vuokralla oleva yritys kaatuu ja joutuu lähtemään, eikä tilalle saada uutta vuokralaista.

Taloyhtiöt voivat myös miettiä muiden kulujen karsimista, mutta harvoin taloyhtiöillä on sellaisia ylimääräisiä kuluja, Koro-Kanerva sanoo.

Järkevä tapa toimia on, että taloyhtiö ottaa isännöitsijän kautta mahdollisimman nopeasti yhteyttä pankkiin ja kartoittaa vaihtoehdot, jos on merkkejä maksuongelmista.

Julkinen sektori pehmentää

Kun pankit ovat nyt ilmoittaneet joustomahdollisuuksista kotitalouksien ja yritysten lainanmaksussa, mahdollisuus koskee myös taloyhtiöitä, sanoo osastopäällikkö Samu Kurri Finanssivalvonnasta.

Isojen taloyhtiölainojen riskit ovat olleet tiedossa. Jos asiat menevät pahasti pieleen, oman lainaosuutensa jo maksanut osakas voi joutua vastaamaan muiden maksurästeistä. Taloyhtiö voi myös ottaa huoneiston maksimissaan kolmeksi vuodeksi haltuun ja vuokrata sen rästin kattamiseksi.

– Mutta silloin asunto pitää saada vuokrattua ja sitä vuokraa pitää tulla niin paljon, että se kattaa kaikki kulut.

Asia hankaloituu, jos maksuvaikeuksiin joutuneella osakkaalla on useita huoneistoja samassa talossa.

Hyvää Kurrin mukaan on se, että julkisen sektorin toimilla pyritään nyt pehmentämään kriisin vaikutuksia ja estämään elinkelpoisten yritysten ja työpaikkojen kaatuminen tässä kohtaa. Tavoitteena on, että kriisi jäisi tilapäiseksi.

Kustannukset voivat yllättää

Voiko taloyhtiö joutua konkurssiin?

Kurrin mukaan voi, mutta se on äärimmäinen eli hyvin epätodennäköinen kauhuskenaario, jota pitää poikkeusoloissa välttää viimeiseen asti. Tämänkin skenaarion vuoksi Finanssivalvonta on ollut huolissaan uusien taloyhtiöiden velkaantumisesta.

– Ihmiset eivät välttämättä hoksaa sitä, että taloyhtiöön liittyy tosiasiallinen yhteisvastuu. Jos omistan yhden kämpän kolmestakymmenestä ja se on velaton, se ei vielä takaa sitä, ettei siitä seuraisi ongelmia myös minulle, jos ne 29 muuta joutuvat ongelmiin.

Uusissa taloyhtiöissä on saattanut olla alkuun jopa viisi lyhennysvapaata vuotta. Se saa Kurrin mukaan kotitaloudet arvioimaan asunnon kokonaiskustannukset alakanttiin.

Normaalitilanteessa kotitalous voi myydä liian kalliin asunnon pois. Kriisissä se ei välttämättä onnistu, koska kaikki eivät voi myydä samaan aikaan ilman, että se laskee hintatasoa., jolloin myyntihinta ei ehkä kata velkoja.

Ymmärrystä toisten tilanteesta

Taloyhtiöt ovat joutuneet jo erikoisjärjestelyihin kevään yhtiökokouksissa. Osa on siirtänyt niitä, osa pitää kokoukset etänä. Lainaehtojen muutoksista päättäminen voi olla hankalaa, sillä ne ovat yhtiökokouksessa päätettäviä asioita.

–Jos laina-aika pitenee, tarvitaan yhtiökokouspäätös. Siitä on vähän erilaista tulkintaa, mitä hallitus voi päättää silloin, jos laina-aika ei pitene. Siitä on käyty keskustelua, seinäjokelainen Sami Perälä sanoo.

Hän ei ole varma, ymmärtävätkö kaikki yhtiölainoitetuissa asunnoissa asuvat ihmiset taloyhtiön mahdollisuutta hakea lyhennysvapaata. Iso osa asukkaista on maksanut oman yhtiölainaosuutensa pois. He käyvät lyhennysvapaakeskustelun silloin omassa pankissaan.

– Jos lyhennysvapaa menee yhtiökokouspäätökseksi, päätökseen voivat vaikuttaa sellaisetkin ihmiset, jotka ovat maksaneet yhtiölainan jo pois. Ymmärtävätkö he, että jollekin toiselle voi olla elämän ja kuoleman kysymys, että he saavat sen taloyhtiön lyhennysvapaan hetkeksi aikaa, että pääsevät sen pahimman yli?

Uusia tilanteita taloyhtiöille

Nämä ovat Perälän mukaan aivan uusia tilanteita, joita ei ole tarvinnut aiemmin miettiä.

– Tämä on vakava paikka. Jos talossa asuu paljon ihmisiä, jotka eivät pysty maksamaan niitä pääomalainalyhennyksiä niin, kyllä taloyhtiöiden pitää oikeasti herätä siihen ja hakea niitä lyhennysvapaita, että päästään tämän pahimman kauden ohi.

Viisas isännöitsijä voisi Perälän mielestä tehdä jopa kyselyn taloyhtiön osakkaille siitä, miltä tilanne näyttää ja kannattaisiko asiaa ruveta selvittämään.

Annukka Latvala