”Saatiin halvempi tarjous isännöinnistä, niin päätettiin sitten vaihtaa.” Tältä kuulostaa taloyhtiön hallitus, joka on päättänyt säästää taloyhtiönsä kuluja ja viedä taloyhtiön johtamisen kohti arvon alenemista.
Isännöintiä kannattaa kyllä haastaa, kilpailuttaa ja vertailla, mutta hinnan perusteella sitä ei koskaan kannata vaihtaa.
Valitseeko pörssiyhtiö toimitusjohtajan sen perusteella, kenelle tarvitsee maksaa pienintä palkkaa, vai sen perusteella, kuka pystyy viemään yhtiön kohti uusia tavoitteita? Tiedämme vastauksen, ja samoin tulisi toimia arvoaan kunnioittavan taloyhtiön.
Isännöintiä tulee kilpailuttaa vertaamalla laatua.
Isännöinnin kuukausipalkkio kertoo siitä, paljonko isännöitsijällä on aikaa käyttää palvelun tuottamiseen eli taloyhtiön asioiden hoitamiseen. Kun isännöitsijällä on aikaa sekä koulutusta ja osaamista ja kykyä, pystyy hän säästämään isännöintipalkkion vuosimaksun verran taloyhtiön kuluja vuodessa.
Isännöinnin laatua voi verrata monin tavoin: vaadi isännöitsijältä koulutusta, alan tutkintoja. Pyydä referenssejä. Konkretisoi oman taloyhtiöstä arvot ja tavoitteet ja valitse isännöitsijä, jolla on osaamista vastata juuri niihin haasteisiin. Tiesitkö, että kuka tahansa 18 vuotta täyttänyt voi käyttää nimikettä isännöitsijä, vaikka ei olisi tehnyt päivääkään isännöitsijän töitä, eikä hankkinut alan koulutusta!? Tämän vuoksi isännöitsijän ammattitaitoa tulee todella haastaa.
Isännöintipalkkio koostuu monesta osasesta: Keskimäärin 60% arvonlisäverottomasta kuukausipalkkiosta lohkeaa taloushallintoon ja tukipalveluihin; laskujen käsittelyyn, vastikevalvontaan, lainanhallinnan ylläpitoon, tietojärjestelmiin joissa ylläpidetään osakkaan tietoja, asiakaspalveluun, jossa vastataan asukkaiden ja osakkaiden kysymyksiin, välitetään toimeksiantoja huoltoyhtiölle tai lukkoliikkeelle ja kerrotaan mistä pesutupa löytyy, mikä on uusi ovikoodi tai minkä verran oli edellisvuoden hoitovastike veroilmoitusta varten. Näin ollen 40% isännöintipalkkiosta jää isännöitsijän työaikaan. Jos isännöintipalkkio on 500 €/kk (alv 0), jää isännöitsijälle aikaa hoitaa kohdetta 200 €:n arvosta kuukaudessa.
Keskimääräisen isännöitsijän kuukausipalkan perusteella hänellä on kuukaudessa aikaa hoitaa kohdetta 5,7 h.
Tässä ajassa vastataan osakkaiden kysymyksiin, valvotaan sopi-musten toteutumista sekä laskujen oikeellisuutta ja tehdään niistä tarvittaessa reklamaatioita, päivitetään osa-keluetteloa muutoksiin, ratkotaan sopimusriitoja ja tehdään vaatimuksia sopimusosapuolille. Valvotaan veden, kaukolämmön ja sähkön kulutuspiikkejä ja tehdään niiden perusteella ratkaisuja. Tehdään osakaskyselyitä ja laaditaan niiden perusteella yhtiölle strategisia tavoitteita ja arvoja. Valmistellaan ja toteutetaan asianmukaisia korjaushankkeita ja tiedotetaan osakkaita ja asukkaita ammattimaisesti ja säännöllisesti.
Samalla ajalla valmistellaan perusteltuja päätösesityksiä hallituksen kokoukseen ja toimeenpannaan niissä tehdyt päätökset. Samaan 5,7 tunnin kuukausityöaikaan tulee mahtua esimerkiksi yllättävät kosteusvauriokorjaukset tai -epäilyt ja järjes-tyshäiriöiden hoitaminen.
Huomionarvoista on lisäksi, että tämä laskelma ei sisällä lainkaan katetta isännöintitoimistolle. Kate ei suinkaan tarkoita voittoa omistajan taskuun, vaan rahaa, jolla maksetaan toimiston vuokrat ja ylläpitokulut, tietojärjestelmät, joissa ylläpidetään monivaiheista asiakkaiden tietokantaa ja tarjotaan mahdollisesti sähköisiä palvelu-alustoja asukkaille, osakkaille ja tilintarkastajalle. Jollakin osuudella huolehditaan myös työntekijöiden hyvinvoinnista ja lisäkouluttamisesta. Jos katetta ei ole, kaikki tämäkin jää tekemättä.
Isännöintipalkkio suuruus ei voi olla vaikuttamatta saatuun palvelutasoon.
Isännöitsijän rooli taloyhtiössä vastaa toimitusjohtajan roolia.
Isännöinti on laaja-alaista ammattiosaamista vaativaa ja pystyy parhaimmillaan kohottamaan taloyhtiön arvoa. Vai kuka meistä toivoo, että elämänsä isoimman sijoituksen – oman asunnon – arvo laskee, kun yhtiö on huonosti ja ammattitaidottomasti hoidettu, vaikka se olisikin tehty hyvin edukkaasti. Ammattitaitoinen osaava isännöitsijä pystyy säästämään taloyhtiön kuluja palkkionsa verran kuukaudessa.
Yksikin väärin perustein tehty päätös esimerkiksi osakkaan ja yhtiön välisessä kunnossapitovastuussa voi viedä yhtiön käräjäoikeuden kautta maksamaan merkittävät oikeudenkäyntikulut, jotka maksetaan osakasvaroin. Onneksi niitä varoja on säästetty halvan isännöinnin ansioista.
Jos valitsit halvan tarjouksen isännöinnistä, niin kehotan miettimään toisen kerran: mihin haluatkaan luotsata taloyhtiötäsi? Kohti tulevaisuutta ja arvon nousua vai kohti laittomia päätöksiä, tekemättömiä töitä, unohtuneita pöytäkirjoja ja ammattitaidottomasti laadittuja suunnitelma, toteutumattomia tavoitteita.
Valitse hyvä ihminen yhtiöllesi ammattitaitoinen isännöitsijä ja ole valmis maksamaan ammattitaidosta!
Marianna Ala
Vaasa