Tuulivoima muuttaa metsätilojen arvostusta – Siitä hyötyy kasvava joukko pohjalaisia metsänomistajia

Tuulivoima vaikuttaa metsäkiinteistöjen arvostukseen, ja kasvava joukko suomalaisia tuntee sen kukkarossaan.

. Voimaloita rakennetaan valtavalla vauhdilla. Suuri osa niistä pystytetään yksityisten maanomistajien metsiin. Tuulivoimayhtiöt tekevät alueista maanomistajien kanssa vuosikymmenten mittaisia vuokrasopimuksia.

Etenkin pohjalaiset metsänomistajat voivat odottaa tuulivoimasta tuloja, koska myllyjä nousee eniten länsirannikon maakuntiin.

Tuotot jakautuvat isolle joukolle metsänomistajia, sillä yhdellä tuulivoima-alueella voi olla satoja pieniä metsäkiinteistöjä. Parhaillaan kaavoitusvaiheessa olevalla Lamminnevan alueella Seinäjoen ja Lapuan välillä on 290 maanomistajaa.

. Lamminnevan kokoisia lähes neljänkymmenen myllyn tuulivoima-alueita on tulossa Etelä-Pohjanmaalle ja Pohjanmaalle jopa kymmeniä.

. Puukauppaa ja vuokratuloa Tuulivoimavuokrat voivat nousta huomattaviksi, jos omat metsät sattuvat olemaan tuulenottoalueella.

Suomen Metsäkeskuksen johtavan asiantuntijan Antti Pajulan mukaan tuulivoimayhtiön maksama vuosivuokra on uusissa sopimuksissa 200–250 euroa hehtaarilta.

Jos omistaa 50 hehtaaria metsää tuulenottoalueella, se tietää hyvinkin kymppitonnin vuokratuloja vuodessa. Metsä säilyy edelleen metsätalouskäytössä siltä osin, kun sitä ei hakata myllyn rakenteiden ja metsäautoteiden alta.

. Metsänomistajat suhtautuvatkin Pajulan mukaan tuulivoimaan pääosin myönteisesti.

– Tietysti, kun sieltä on rahaa tulossa. Mutta kyllä löytyy niitäkin metsänomistajia, jotka suhtautuvat kriittisesti. Ehkä suurimmat pelot liittyvät purkuvaiheen juttuihin, että toteutuvatko ne niin kuin on luvattu vai jäävätkö myllyt seisomaan metsiin.

. Kyllä löytyy niitäkin metsänomistajia, jotka suhtautuvat siihen kriittisesti. Metsäkeskuksen johtava asiantuntija Antti Pajula . Euroja ropisee jo rakentamisvaiheessa, kun puustoa hakataan tyylimyllyjen ja siirtolinjojen sekä uusien ja levennettävien metsäautoteiden alta.

Hakkuut toteutetaan usein niin, että tuulivoimayhtiö maksaa puiden korjuukulut ja puut myydään ostajalle hankintakaupalla. Metsänomistaja saa tilin myydystä puustosta.

Tuulivoimayhtiöt maksavat myös kertakorvauksia sähkönsiirtolinjojen alle jäävästä maasta ja siitä, että linjan vieressä ei saa kasvattaa puuta täyteen mittaan.

. Vuokratulojen verotus hämmentää Tuulivoimatuotot ovat metsänomistajille verollista tuloa. Varsinkin vuokratulojen verotukseen liittyy Pajulan mukaan kuitenkin paljon epäselvyyttä.

– Ne eivät ole metsätalouden tuloa, eivätkä muuta pääomatuloa vaan verotuksessa ne ovat maataloustuloa kaikilla metsänomistajilla, Pajula sanoo.

Tämä aiheuttaa hämminkiä kaupunkilaismetsänomistajissa, jotka eivät ole kuuna päivänä tehneet maatalouden veroilmoitusta. Suomen yli 600 000 metsänomistajasta valtaosa on muita kuin maanviljelijöitä eli palkansaajia, opiskelijoita ja eläkeläisiä.

. Kaiken lisäksi metsänomistajalla, joka ei ole maanviljelijä, vuokratulo verotetaan kokonaan ansiotulona.

– Se tarkoittaa, että vuokratulo menee heidän palkkojensa, eläkkeidensä ja muiden ansiotulojen päälle, ja sitä verotetaan lisätuloprosentilla, Pajula selvittää.

Ansiotulon päälle laskettuna potista voi mennä 40–50 prosenttia veroihin. Pienituloisilla veroa menee vähemmän, koska marginaalivero on pienempi.

. Pajulan mielestä tuulivuokratulojen verotusta ei ole mietitty loppuun asti. Hän pitää sitä vanhana jäänteenä. Hänestä asia pitäisi perata seuraavan hallituksen ohjelmassa.

– Tilanne on uusi. Metsistä ei ole aiemmin saatu vuokratuloja, mutta nyt tuulivoima on muuttanut tämän.

. Tuulivoimavuokrista peritään todellisuudessa usein 40–50 prosenttia veroa. Suomen Metsäkeskuksen johtava asiantuntija Antti Pajula . Pajulan kanta on, että tuulivoimavuokran pitäisi olla pääomatuloa.

– Se on pääomatulon luonteista tuloa, siellä ei ole työtä takana. Metsätaloudenkin tulo on pääomatuloa, vaikka siinä tehdään usein paljonkin töitä, Pajula sanoo.

Osa isoista metsänomistajista ei ole jäänyt odottamaan uudistuksia vaan he ovat perustaneet perheiden ja sukujen yhteismetsiä, koska niiden tuloja verotetaan matalammalla prosentilla.

. Vaikuttaa myös lahjaveroon Tuulivoimalat vaikuttavat myös omistajanvaihdosten verotukseen eli perintö- ja lahjaveroihin, koska vuokrasopimukset nostavat metsätilojen arvoa.

Tässäkin on vielä paljon epäselvyyttä. Pajulan mukaan nyt ei oikein tiedetä, mistä hetkestä tuulivoiman vaikutus alkaa. Koska rakentaminen katsotaan alkaneeksi?

– Joku voi sanoa, että se on siitä hetkestä, kun maanomistaja tekee sopimuksen, mutta minun mielestäni se ei voi olla niin, koska silloin on vielä täysin epävarmaa, tuleeko siitä mitään.

Asialla on väliä, koska vuokrasopimukset tehdään kymmeniksi vuosiksi ja tulevaisuuden vuokratuotot nostavat metsätilan arvoa ja samalla lahjaveroa ja perintöveroa.

. Entä miten tuulivoimasopimuksen arvo lasketaan? Kiinteän vuosivuokran tapauksessa se on helppoa. Verottaja muuttaa tulevaisuuden tulot nykyarvoon kertoimilla, jotka riippuvat jäljellä olevasta sopimusajasta. Kolmenkymmenen vuoden sopimuksessa kerroin on 11,26.

Jos vuokra onkin sidottu tuulivoimaloiden todelliseen sähköntuotantoon, arvostus on mutkikkaampi. Kuka sen pystyy etukäteen sanomaan?

– Sellaiset sopimukset ovat kaikkein ongelmallisimpia, Antti Pajula sanoo.

Lopputulema on, että pienimmillä veroilla pääsee, jos omistajanvaihdos ehditään tehdä ennen kuin tuulivoimaloista on mitään tietoa.

. Miten käy kauppahintojen? Jossakin vaiheessa tuulivoima alkaa vaikuttaa myös metsätilojen kauppahintoihin.

– Jos metsätilalla on metsätaloudellinen arvo ja lisäksi tuulivoimasopimus päällä, ja tila myydään vapailla markkinoilla, jollakin lailla ostajat sen arvottavat, Pajula sanoo.

Sen enempää tietoa hänellä ei asiasta ole, sillä tällaisista tiloista on tehty vasta vähän kauppoja.

. Metsäkiinteistöjen hintoihin vaikuttavat monet muutkin tekijät, kuten inflaatio, korot ja puun kysyntä.

Pitkän ajan tilastot Pohjanmaalta ja Etelä-Pohjanmaalta kertovat kauppahintojen nousseen, mutta niin on muidenkin sijoituskohteiden. Lisäksi puun hinta on ollut korkealla.

Viime vuonna metsähehtaarin keskiarvohinta oli Pohjanmaalla 3999 euroa ja Etelä-Pohjanmaalla 3555 euroa.

Myös kauppojen kappalemäärät ovat olleet kasvusuunnassa, mutta viime vuonna määrät putosivat molemmissa maakunnissa. Antti Pajula arvelee inflaation vähentäneen tarjontaa.

– Ehkä osa myyjistä on ajatellut niin, että rahan arvo pysyy paremmin, kun se on siellä metsässä eikä tilillä.

Korkojen noustua kauppoja ei enää rahoiteta pankkilainoilla kuten nollakorkovuosina. Korko ja marginaali ovat jo yli viidessä prosentissa, kun taas metsän tuotolle neljä prosenttia on ihan hyvä.

– Vähän veikkaan, että metsätilojen hintakehitys ainakin pysähtyy ja voi jopa laskea, jos puun hinta samaan aikaan laskee, Antti Pajula ennustaa.

. Fakta: Metsähehtaarin hinta yli 3 000 euroa Etelä-Pohjanmaalla metsäkiinteistökauppojen vilkkain vuosi on ollut vuosi 2019, jolloin tehtiin 416 kauppaa. Pohjanmaalla kauppa kävi kovimmin vuonna 2021, jolloin kauppoja tehtiin 322.

Vuonna 2022 Pohjanmaalla tehtiin 269 ja Etelä-Pohjanmaalla 305 kauppaa. Pohjanmaalla hehtaarihinnan keskiarvo oli 3999 euroa ja Etelä-Pohjanmaalla 3555 euroa.

Pohjanmaalla keskiarvohinta ylitti 3 000 euron rajan ensimmäisen kerran vuonna 2012. Etelä-Pohjanmaalla raja rikkoutui vuonna 2019.

Maanmittauslaitoksen tilastossa ovat mukana rakentamattomat yli kahden hehtaarin metsäkiinteistöt.

.Metsänomistajille maksettavat kelpo korvaukset siivittävät tuulivoimaa nyt myös Seinäjoelle

Kirjaudu sisään

Tuulivoima muuttaa metsätilojen arvostusta – Siitä hyötyy kasvava joukko pohjalaisia metsänomistajia

Tilaa Ilkka-Pohjalaisen uutiskirje